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四大特殊国情阻碍中国房价出现大跌

添加时间:2008-6-24    作者:(管理员)    来源:(上海佳苑验房)    浏览次数:(6155)

针对我国目前的房价水平,主流的观点是比较一致的:偏高!从普通百姓的实际感受上讲,肯定是高了;从经济学上分析,我国的房价收入比早已超过10:1,远远高过国际水平,资源配置出现畸形;从政府态度上看,官方也认为增长偏快。今年一季度,全国70个大中城市房屋销售价格上涨了11%,涨幅比上季度高0.8个百分点,不仅同比增幅较大,环比亦呈上涨之势。

     这事儿可就有些奇怪了,既然多方都认为房价偏高(除了绝大部分开发商,因为还有王石极个地产大佬也认为偏高),那么为何中国的高房价迟迟降不下来?即使眼下已有深圳、广州等个别城市有所下跌,那么接下来这些城市会出现大跌吗?

     中国有句古话:见怪不怪。西方的尼采也有句名言:存在即合理。其实不仅房价如此,这世上还有数也数不清的现象是不合理的,但确实实在在地存在,而且像狗皮膏药样一样粘在社会和经济的肌肤上,甩都甩不掉。

     虽然很多网民都在热切地盼望中国房价大跌,最好是像股市一样从6100点跌到3000点。但我认为这只是一厢情愿。中国的很多事情都有自己的逻辑,就像我国的住房私有率已高达83%——世界最高水平之一,但国人购房的热情依然旺盛,这跟西方国家住宅消费高潮期的情形完全不同。这种与国外经验不同的种种逻辑,可以套上“中国特殊的国情”这顶帽子。以前,笔者曾多次撰文从供需关系阐述房价问题,本文就另辟蹊径,从中国特殊国情和行业体制的角度分析,为何中国房价难以出现大跌。

     首先是政府因素。近几年房地产宏观调控的重点之一是房价,但诸多文件一而再、再而三是表示其目标是“稳定房价”,既忧虑房价过快上涨,又担心房价大跌。原因不复杂,房地产业从1997年被国家列为拉动经济和内需增长重点产业,2003的又被明确列为支柱产业,而且房地产业还能带动建筑、建材、装修等几十个行业。因此房价大跌,必然导致行业增长趋缓,从而拖累国民经济增长。目前美国房价可以说大跌,美国经济也正衰退。而我国市场化程度明显低于发达国家,政府有足够的能力和操作空间干预经济运行。

      其次是银行因素。美国次级债危机让华尔街一地鸡毛,甚至如贝尔斯登这样的大银行都无奈被人收购。但这种情况绝不可以发生在中国,从客观上分析,我国目前不存在大量的次级房贷,也基本上没有房贷证券化产品;从主观上分析,我国的银行体系与发达国家不同,国有资本依然主导着金融市场。现阶段,房地产贷款在银行贷款结构中举足轻重,假若我国房价出现大跌,不仅大量开发商资金链断烈,留一堆坏帐给银行(如1994年海南房价泡沫破灭时),而一向被视为优质贷款的个人房贷也将出现大面积坏帐,虽然不会像美国的部分累及破产,但足以使银行伤筋动骨。既然是国有银行在控制房地产信贷市场,那么在政府的强力支持下,绝不会坐视房价大跌。

      第三是业主因素。这条猛一看有点荒谬,老百姓不是都在盼着房价崩盘吗。其实未必,83%的住房私有率意味着大部分中国人都有房子,他们对房价的涨跌心情各有不同。已经投资或投机性购房的群体铁定希望房价向前冲,有二套以上私房的家庭也不希望房价回落,有一套私房暂无改善需求的家庭希望涨的心态略强于跌,有一套私房但有改善需求的希望跌的心态略强于涨,无房群体当然希望房价大跌。在房价上涨期和平稳期,这种业主怕跌的表现并不强烈。但一旦房价大跌,立即就会成为社会问题,深圳目前出现业主闹退房现象,其实上海2005年第四度曾经出现大规模的退房潮,其中典型楼盘如大华水岸蓝桥,业主最终告到法院,甚至惊动国家有关部门来上海调研,彼时闹退房的楼盘房价降幅多在20-30%。

     第四是开发商因素。这条理由就更充分了,只要资金链尚未面临断裂的危险,开发商是不会主动大幅下调房价的,至于在这波楼市调整中率先在全国许多城市降价的万科,也多在10%左右的降幅,上海的几个楼盘只降了5%,立即顾客盈门,快速出货,根本没必要继续下调价格。另外,即使某些急于回笼资金的开发商情愿大降,也有心理负担——害怕前期业主闹退房!还有,目前我国房地产开发企业分化加剧,即使部分中小企业因为市场低迷而混不下去了,也很容易把项目或土地拱手卖给大型开发商,或许比以跳楼价把房子卖给散户更方便、省事、划算。

 
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