涨跌令人捉摸不透　08房价真的"拐弯"了吗？-上海佳苑验房

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹4月11日在博鳌论坛上表示，2008年是中国经济不确定的一年，房价涨跌也因此捉摸不透。

　　“居者有其屋”的梦想能否成为现实，在消费者看来，取决于房价的高低。房价或涨或跌的每一个小小变化都牵动着无数根神经。始于1998年的商品房市场，到今年已经整整10个年头了。继2004年“大跃进”后，房价一直处于稳步上升局面，但在去年发生了戏剧性变化。先是一路疯飙，然后泡沫横行、“封涨停板”和“出现拐点”。一系列震荡后，大家最关心的莫过于2008年房地产市场的走势和房价的调整。

　　易宪容：拐点不拐点根本就不重要，也不需要讨论这个问题，中国的房地产市场和国外的房地产市场有一个根本区别，就是政策市，只要房地产市场政策走向哪里，房地产市场一定会走向哪里。

　　早几年，中国的房地产市场，政府的发展模式是高房价、高地价，没有保障性住房，目前的房地产市场已经作了一个根本性调整，商品房、政策保障性住房将住房市场分成了几个层次，各个层次越来越清晰。同时将房地产市场发展成为一个民生市场，发展成为适应现在整体福利水平的一个市场。

　　任宏：城市价值决定房地产价格，而城市的价值在很大程度上是由经济发展的程度所决定的。目前来看，不论是一手新房的供应量还是二手现存房源，大城市中心城区都比较少，而需求量则较大，因此目前的价格将难以下滑，出现“拐点”不大可能。目前说房价出现“拐点”还为时太早，尽管短期内房地产政策能够对房地产市场起到一定的作用，但是长期来看，市场的刚性需求还是起决定性作用的。

　　刘煜辉：中国房价的高企是由很多因素决定的。现在房价能否出现“拐点”的关键还要看政府能不能把房地产作为投资的属性转化为一般消费品的属性，而中国目前对房屋征收物业税是政府进行这一举措的第一步。

　　刘煜辉：从中国的房地产市场来看，房地产主要是作为投资品而不是消费品，它具有和股票、基金等同样的属性。所以紧缩的货币政策肯定会遏阻部分炒房资金，这样，大大挤出了房地产市场的泡沫。

　　同时，影响房价的因素除了供求，还包括心理预期，更受宏观经济形势影响。由于此次可能出台的紧缩政策是针对宏观经济的，而抑制房价的其他调控政策很可能与货币政策相伴而行。

　　易宪容：从目前情况看，从紧的货币政策开始全面影响中国的实体经济，特别是对房地产的影响很大。2007年那种所谓“地少钱多”的格局已经出现了完全逆转，房地产土地市场目前是“地多钱少”。央行从紧的货币政策直接影响房地产市场资金流入，导致了房地产市场全面价格调整，如果政府不能够对房地产市场采取“有保有压”的政策，那么，房地产市场就可能出现逆转，中国经济也可能出现“硬着陆”。

　　赵晓：当前中国房地产所面临的机遇是好的，因此政策必须给这种机遇一个宽松的环境。国内现在的物价上涨是一种结构性的通胀，并不是由典型的需求拉动性带来的通胀，因此，如果错误判断目前形势的话，那么就会对经济造成不利影响。

　　用发展的眼光来看，中国城市化水平还远远不够，房地产行业还有很大的上升空间，而且中国现时的状况是有充足和良好的资金，流动性过剩给予了城市化进程与房地产充足资金。

　　很明显，现在房地产市场的观望态度与紧缩的货币政策有很大关系。照我的判断，如果这样的紧缩局面再持续两个月，市场可能就不妙了。我觉得，2008年中国房地产行业目前看来出现“拐点”的可能性是30%，出现“调整”是70%，但如果从紧政策再持续两个月，出现拐点的可能性将上升至50%。

　　茅于轼：我国住房价格上涨有多方面原因，像政府调控不力、开发商捂盘涨价、囤地涨价等等，但很少有人把粮食危机和住房价格联系起来。所以，我认为，粮食危机是住房价格持续上涨的一个很重要原因。

　　可以说，现在的住房价格上涨部分是由于担心粮食有危机，需要保护耕地才造成的。但是，我个人认为，我国现在根本不存在任何性质的粮食危机，也没有必要限制农用地改变成为非农用地。如果放宽对土地的控制，增加住房用地的供应，房价就能够大大下降。

　　我个人认为，如果没有保护耕地一说，城市的发展就不受限制，开发商用地就可以大大增加，批地的黑幕也能够减少，房价一定能够较大地降低。所以，纠正没有根据的粮食危机和抑制房价上涨有着密切的关系。

　　刘煜辉：土地的出让量在一定程度上对缓解房价有积极作用，但在中国的土地市场中，土地的一级交易市场是由政府控制的，所以，政府的政策是决定房价的主要因素。

　　在当前国有土地使用权出让制度，即在实行国有土地使用权“招拍挂”制度下，只有政府一家供应者，而招拍挂的结果也通常只有一家（或一个联合体），同时土地由于在利用上受制于城市发展规划、土地利用计划，因此，所推出的地块往往具有很大规模，而在实践中，就必然对企业开发土地产生影响。

房价是否将随汇率下行

　　【反方】

　　易宪容：这个问题是显而易见的，那就是人民币的升值不可能对房价构成很大的影响。道理很简单，人民币“破7”还不足以激发国际游资或者热钱转投中国。

　　茅于轼：中小开发商是无法从人民币的升值中受惠的，找钱一点不比“破7”前容易。潘石屹说百日之内，中小开发商和前期扩张过度的开发商开始纷纷倒闭是有道理的。只是中国的税务当局还没有催缴开发商的税收，如果有一个城市开始催缴开发商的欠税，那倒闭潮将因此引发。也就是说，人民币“破7”后，房地产开发商的资金会很紧张，可能会采取降房价及时兑现来回笼资金。

　　股市楼市会显“跷跷板效应”吗

　　【正方】

　　茅于轼：如果股市不景气，股民的钱自然又会回到房地产市场当中，这样，近期房价不会回落。今年第一季度显现出来的一个新的市场特点，就是全款购买二手房人群的比例特别高。可以这样理解，消费者对于股票、基金等投资收益预期开始降低，资金回流楼市导致全款购房比例增加。

　　【反方】

　　刘煜辉：此次股市严重下跌，意味着有大量的资产缩水，很多人已经深陷股市不能自拔，根本就不可能再有资金往房市上投。因此，现在说“跷跷板效应”显然还尚早。

　　高经济增长会否催生高房价

　　【反方】

　　谢国忠：即使经济发展，这么高的房价也是不应该的。以中国的情况来看，大多数城市仍处于扩张过程中，在今后20年间其规模可能会扩大到现在的两至三倍。也就是说，大多数人还没有购买住房，所以高房价将严重影响他们的生活水平。

　　过高的房价会影响收入再分配，因为用于买房的资金会流向政府、开发商、建筑公司、原材料供应商。而中国区别于其他国家之处在于，中国的土地属于政府所有。由于房产建设、销售过程中的土地费税占到总销售额的一半或更多，中国的房价从根本上应被看作一种税收。

　　从再分配角度说，以高房价的形式征税对整体社会结构会产生消极影响。购房者通常是中产阶层的核心，当他们不得不在住房上付出所有收入时，其社会经济地位将显著下滑。因此，以税收为目的的高房价将使财富分配极端化，处于两极的富人和穷人增多，而中产阶层规模很小。

　　刘煜辉：经济发展不一定预示着高房价。高房价伴随高速增长的经济只有在房地产市场健康发展、房价不存在泡沫的时候才有意义。中国的房地产还是存在很大泡沫，主要是因为中国的房地产并没有被当成一般的消费品，而是用来投资赚钱的一种工具。