您的满意是我们一贯的追求!

登录模块加载中...
 
 
 

“以房养老”成败的关键是金融创新

添加时间:2008/6/24    作者:(管理员)    来源:(上海佳苑验房)    浏览次数:(4961)

在4月10日举行的上海市政府新闻发布会上,市民政局副局长高菊兰透露,上海对“以房养老”这一新型养老模式比较关注,“最近市建委专门组织有关部门进行相关的课题研究”。 

 

  1999年,我国正式步入老龄化社会。而且和其他国家不同,我国呈现出典型的未富先老的特点。因此,如何探索适合中国国情的养老模式,一直是有识之士关注的焦点。在此背景下,“以房养老”(住房反向抵押)进入了人们的视野。住房反向抵押出现于1980年代,其好处在于:在不影响居住权的前提下,可以大大提高老年人的生活水平。这一模式因对解决养老问题效果显著而迅速在许多国家推广,目前已经在多个国家运行十多年。 

 

  上海是我国第一个进入老龄化的城市。到2006年底,上海户籍老人(60岁以上)总数达275.62万,占户籍总人口的20.1%,预计到2025年,这一比例将超过30%。可见,养老问题在上海尤其突出。上海此次大胆承担“以房养老”模式的试点工作,除了反映中央决策层对养老模式创新的高度关切以外,也反映了上海积极谋求符合自身特点的城市养老模式。 

 

  和正常的住房按揭(正按揭)不同,“以房养老”是指投保人以房屋产权作抵押,按月从保险公司领取现金直到亡故,相当于保险公司通过分期付款(按月支付)的形式,收买投保人的房屋产权,也即所谓的“倒按揭”。 

 

  形象地说,“正按揭”是银行用风险较大的房产(价值变化大)换来了稳定的现金流;而“倒按揭”恰恰相反,是银行用稳定的现金流换来了风险较大的房产。正因为这样,金融机构对“倒按揭”一般缺乏积极性,即便是在“以房养老”的最大市场———美国,这一养老模式也并非社会的主流。所以我们认为,“以房养老”能否在中国成功落地,关键是如何通过金融创新调动起银行等金融机构的积极性。 

 

  进一步分析,正按揭的还款人(申请贷款人)从一开始即获得住房的所有权;还款人的资信水平必须经过银行严密的审核;还款的金额和期限是严格限定的;如果发生违约,则住房所有权归银行所有。而倒按揭的付款人(相关保险金融机构)并未从一开始就获取住房的所有权;其放款对象的资信水平要通过对未来住房价值的估算中获得;由于未来老人在去世后住房才归付款人所有,所以放款的金额和期限事前很难确定;违约模式的建立仍需考量中国国情;对于付款人而言,此项保险的价值在于未来所获取的房屋所有权的变现,而且投保人并非必须通过投保方能养老。 

 

  从对上述两种按揭模式的区别分析中不难看出:倒按揭的主要制度瓶颈在于无法确定未来住房的到期期限和价值,因而很难制定出合理的每月给付金额。不同于正按揭具备了明显的盈利空间和模式。 

 

  其次,就中国传统习俗与社会发展现状而言,受制于“以儿养老”、“传宗接代”等传统观念,或者“可怜天下父母心”———出于对自身子女未来发展的关切之情,广大老人仍希望在去世后将住房所有权转让给自己的直接继承人。这一点也大大限制了“以房养老”的受众人群,由此带来的问题是:任何保险或者社会保障都是建立在“大数定理”的基础上,如果缺乏足够的投保人数基础,那么大数定理就无法发挥作用,保险机构就很难规避因为特殊案例带来的巨大风险。 

 

  正是因为“倒按揭”对金融机构的风险较大,而且在中国现有的国情下,有“倒按揭”意愿的老人数量的不足,导致这种风险可能难以分散,所以,如何做好前期调研工作,并通过金融创新鼓励金融机构的积极性,是“以房养老”模式能否成功的关键。 

 

  不可否认,养老问题的解决主要还是应该通过社会保障制度,但由于我国社保体系建设会有一个过程,资金和服务都可能存在某种短缺,“以房养老”不失为一种自我保障的良好选择。如果中国的经济能稳定发展,房产能保持健康的升值趋势,再加上金融创新,“以房养老”应该能够满足部分老人丰富晚年生活的需要。

 
1、电话预约、委托
 
 
2、确认验房时间
 
 
3、上门实地验房
 
 
4、收取验房费用
 
 
5、出具验房报告
 
 
6、免费维权咨询
 
 
本站哪些栏目仍需提升?
网站首页
专家团队
验房知识
法规规范
验房案例
装修知识
业务介绍
房产新闻

  
 
     
  版权:上海佳苑验房
地址:上海市金山区秀州街639号
网址:Http://www.jiayuanyf.cn
电话:021-57320466
传真:021-57320466
邮箱:jiayuanyf@163.com