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收房纠纷频见、全武行呼唤验房机构

添加时间:2008-6-24    作者:(管理员)    来源:(上海佳苑验房)    浏览次数:(6351)

很多在今年交付的楼盘开发商都没有料到,以前顺顺当当的交房,如今却成了“最难熬的日子”。一些开发企业老总甚至不敢到自己的楼盘现场办公。那么,原本是喜气洋洋的收房,为何频频演变成开发商和业主“全武行”呢?是开发商普遍诚信缺失还是业主变得较真?抑或另有隐情?

  数字显示,仅在今年五月至七月期间,南京就发生11起影响较大的交房纠纷,而在往年,这样的事情并不多见。
  
  开发商只出具《建设工程竣工验收备案表》就说“可以交付”。而在以前则必须拿到
南京市建筑安装工程质量监督站发放的《单位工程质量合格证书》才能交付。
  
  投诉人:五次验房问题不断
  
  近日,购买江宁某楼盘的黄女士找到快报:她花了全部积蓄购买的商品房,被开发商拖了两年才交付。好不容易盼到收房日子,先后五次现场验房,结果每次都发现问题。
  
  据了解,这套房子的合同约定交房时间是2003年6月,但是直到今年7月24日才收到交房通知。她五次前往验房,不是发现厨房玻璃破了个大洞,煤气表装反了、读数朝墙;就是发现卫生间顶部渗水、有线电视线没接到室内;直到8月25日开发商才整改完毕。
  
  如此一来,黄女士担心了。当初交付时,开发商只出具了《建设工程竣工验收备案表》(以下简称《备案表》)就说“可以交付”,而在以前,开发商必须拿到南京市建筑安装工程质量监督站发放的《单位工程质量合格证书》才能交付。矛盾焦点:都怪质监退居幕后?
  
  对比:在旧的验收办法中,质监机构直接考核工程质量,决定是否合格并签发等级证书。而按照新的办法,质监部门仅对工程进行“竣工验收备案”。
  
  记者通过深入采访发现,这场“验房风暴”与去年《行政许可法》的实施,以及国务院将“地产开发项目竣工综合验收”列入“取消的行政审批项目”关系密切。伴随着这两个法律法规的实施,购房者赖以信任的质监机构一下子从“台前”走到“幕后”———这被认为是诱发“交房之痛”的根源。
  
  关于《行政许可法》实施前后竣工验收的变化,南京市建工局建筑安装工程质量监督站有关人士作了这样一番对比:在旧的验收办法中,质监机构直接考核工程质量,决定是否合格并签发等级证书。它并未参与工程的施工管理,但是从法律角度上来说,它容易被认为是工程的责任主体;而按照新的验收办法,质监部门从过去“直接核验工程质量”转变为对工程进行“竣工验收备案”。质监机构作为法定的监督方,既不是工程质量的责任主体,也不是工程质量的直接责任人。
  
  南京行政学院副教授任新民对此解释说:“这并不是问题的根源所在。《行政许可法》明确规定了行政许可事项的范围,减少和限制不必要的行政审批事项,使行政机关由过多地直接干预社会、经济生活,向服务型政府转变。”
  
  购房者:我凭啥相信开发商
  
  担忧:以往商品住宅竣工综合验收合格,建设、绿化、消防等部门缺一不可,现在是否合格都是开发商说了算。
  
  和黄女士有着同样痛苦的收房经历的林先生则说,“以往商品住宅竣工综合验收合格,建设、绿化、消防等部门缺一不可,新建商品住宅只有通过这些部门的竣工综合验收方可办理《房屋产权证》。现在这个至关重要的环节取消了,从住宅质量到整个小区水电气、绿化配套等是否合格都是开发商说了算,有点自说自话的感觉。”
  
  开发商:购房者“过度维权”
  
  轻松:以前的房产开发竣工综合验收,需要通过20多个部门盖“红印章”,现在大大缩短了交房时间,加快了企业的资金回笼。
  
  有房地产开发企业说,以前的房产开发竣工综合验收,需要通过20多个部门盖“红印章”,所以综合验收的周期一般都要半年以上。
  
  “现在之所以交房纠纷增多,一个重要的原因就是有些购房者存在过度维权的行为。”江宁一家遭遇交房风波的开发商表示。
  
  质监部门:投诉多属“质量通病”
  
  质监部门有关人士说,他们每年接到的投诉中,有80%集中在质量通病方面。比如楼面渗漏、墙体裂缝、地面起壳等。
  
  南京市已经从去年3月10日起,强制要求所有新建住宅工程使用“住宅质量通病治疗处方”,力求根治住宅质量通病。
  
  【专家建议】
  
  市场呼唤验房机构
  
  “问题的关键是,在依法从万能政府向服务型政府转变的同时,政府还应该加强对相关中介机构的培育和引导。”任新民说。
  
  据了解,现在南京民间活跃着五六家专门为购房者提供验房服务的机构,他们多在一些专门的房地产网站上发布信息,招揽生意。
  
  南京一家验房工作室的负责人说,“和全国其他地方一样,我们大多是与业主进行私下交易,把验房的结论告诉业主,让他们拿着‘问题’有针对性地跟开发商交涉。”而事实上,因为这类验房机构“师出无名”,开发商往往并不认可他们提出的意见和建议。
  
  采访中,东南大学物业管理研究所所长黄安永说,如果市场有了健全的验房机构,问题可大大减少。
  
  建议一:尽快出台验房标准
  
  事实表明,当质监部门抽身之际,房地产市场上买卖双方的纠纷随之升级。
  
  对此,南京地产界和法律界的不少有识之士认为,在当前房地产开发企业诚信度良莠不齐的情况下,政府出面培育有资质的民间验房中介机构,满足购房者的验房需要也成当务之急,而尽快出台“验房标准”则显得尤为重要。
  
  资深验房师丁渤说,“验房标准”是一个跨建筑、规划、法律等多行业的新“行业标准”。如果制定这一标准,至少要包含“房地产法律法规”、“建筑设计”、“工程质量”以及“城市规划”等方面的内容。
  
  建议二:验房师门槛要高
  
  南京市房产局一位不愿透露姓名的人士说,“就像很多行业要持证上岗一样,验房中介机构的从业人员肯定首先要过资质认证关。不是你在房地产行业‘混’一阵子就可以成为验房师。”
  
  那么,什么样的人才能成为专职验房师呢?
  
  这位人士说,一旦要对这个职业进行资质认定,必然要经过一定的水平和能力测试,测试的内容要涉及房地产专业知识、建筑设计知识、工程质量监理知识和相关法律知识等等。
  
  高门槛将会带来高收入。据南京一家民间验房机构负责人透露,在国外,一个有资质的验房师收入相当优厚。他们验一套大约150平方米的房子收费约7000元,相当于目前国内相似从业人员收费标准的30倍!
  
  建议三:监管要多部门联动
  
  在对验房中介机构的管理监督方面,业内人士认为,最好由建设主管部门和房产主管部门共同出面,成立一个资质认定和市场监管机构。
  
  在“各司其职”的原则下,作为第三方的验房中介组织在商品房交易市场上,既成为购房者可信任的朋友,又成为开发商需要依赖的监督者。而这一切都需要一个监管有力的机构来带动。

 
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