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做足前期准备 亲历验房第一现场

添加时间:2008/6/24    作者:(管理员)    来源:(上海佳苑验房)    浏览次数:(5692)
做足前期准备 亲历验房第一现场

  

  “面朝大海,春暖花开”,这是诗人海子的居住理想。在北京要做到“面朝大海”比较困难,但在“春暖花开”时节收获新居,却也是件开心的问事。但是在您拿到新房钥匙的时候,您是否想过房子可能存在您不易察觉的问题,或是您收房程序不当导致为今后维权埋下隐患?这些都是大家收房的时候容易出现的问题。

  读者陈女士不久前就致电本报咨询。3月19日下午,我们邀请北京汉卓律师事务所杨曙光律师以及北京百万家园监理公司梁战辉监理员,陪同陈女士前往城铁八通线双桥站南侧的某小区收房。

做足前期准备

  杨曙光律师提醒读者,在买房的过程中有两个环节最关键:一是签购房合同,它决定了您和开发商的权利义务关系;二是验收新房,它基本结束您和开发商的权利义务关系。

         所以在验收房屋时必须做细致的前期准备:一、准备好相关证明和文件,包括身份证明、购房合同、楼书以及开发商的其他相关宣传材料;二、准备好充足的现金,如购房余款、契税、公共维修基金、物业费以及其他相关费用;三、和其他业主取得联系,了解他们的收房情况,并做好相关准备。其中对购房合同中的交房条款以及楼书中的承诺要仔细阅读,以便对房屋状况和社区状况一一比对,以验证开发商的承诺是否得到落实。

  百万家园监理公司的梁战辉监理员则提醒读者,要准备好相关工具,如小铁锤、角尺、小水盆、废报纸等。别小看这些东西,在验收的时候它们都会发挥大作用。

亲历验房第一现场

不该交的钱就不交

  一般收房,开发商都会要求业主在指定的时间段进行,并且要求业主先交相关费用,签收各种单据后,才能拿到钥匙看到自己的房子。杨曙光律师提醒大家,签单据交费的时候要谨慎。因为一旦签收,就表明您已经接纳该房屋,如果此后出现质量问题,开发商会推给物业,物业也会推给开发商,这样问题就很难得到有效解决了,所以一定要把好收房这一关。

  陈女士所在小区的开发商就要求她先交纳契税、公共维修基金、一年的物业费和取暖费。杨曙光律师指出,契税应该在办理产权证时,由业主交给小区所在地税局,当然业主也可以交给开发商代办;而公共维修基金应由业主交纳给小区所在小区办,开发商无权强制业主交纳。而物业费更是有文件规定,不能一次收一年,应按季度或半年期交纳。

  杨律师还提醒大家,在购房合同中有条款注明,开发商在交房后规定期限内必须办理产权证,如果合同中的规定期限过长,就有可能出现开发商挪用契税的情况,会给业主造成风险。陈女士的购房合同中开发商办理产权证的期限是750天,这就太长了,业主在交纳契税给开发商时就要慎重。

  开发商在购房合同和楼书中都会列出详细的交房条件和一些特别承诺,比如燃气达到怎样的条件,一层住户送花园,顶层住户送露台等等。杨律师提醒购房者,在交费签单据之前应该先看看这些承诺是否兑现,否则坚决不能交费签单收房。陈女士是一层业主,据陈女士介绍,开发商在卖房时口头承诺,一层送花园的使用权,并且在沙盘上标注了花园的位置。但是她到小区一看,根本就没有给一层业主留出花园,而成了紧贴着阳台的一排铁栅栏,像这种情形,就不能轻易收房。

验房要点

  在随后的房屋验收环节,百万家园监理公司梁战辉监理员介绍了验房的五个关键环节。

门是房子的脸面,所以要仔细验。

  第一,要先查验门面是否有划痕和磕伤,如果有应向陪同的物业人员注明,严重的可以要求更换;第二,要把门合上,握住手柄用力摇,看闭合是否严密,如果有晃动则表明闭合不严;第三,来回开关,感觉铰链是否顺滑,同时听开合时是否有噪音;第四,把门打开后,把手轻轻放开,看门是否动,如果会动,则表明门安装时没有装正,不水平;第五,把门关上后,用钥匙反复实验看开关是否顺滑;第六,看猫眼是否能清楚地观察门外的情况,以及门的密封条是否完整密闭。

现在房屋大量采用窗,以保证采光通风,所以窗户质量尤为关键。

  首先看窗面是否有划痕、疵点和磕碰的破损;此外,目前广泛采用双层中空玻璃窗,这样的窗户关键看密闭情况是否良好,只要看玻璃中是否有水痕,若有水痕,即表明密闭不良。在陈女士的主卧,窗户就有水痕。再次看窗户密闭情况,把窗户关闭后,用力摇手柄,若有晃动则表明关合不严。最后是看窗户和墙体之间粘合情况,不能出现裂缝。

墙体 墙体可能存在的问题主要是空鼓、开裂和不平整。

  砖混结构的墙体容易出现空鼓。检验空鼓,可用小铁锤敲打墙面,听是否有“空空”之声,若有则可能存在空鼓。可用铅笔标出空鼓区域,要求物业修补。空鼓若不及时修补,会出现开裂,影响装修的效果。裂纹可以在装修时处理,可以在开裂处开槽,填补上填充剂,再贴上牛皮纸即可。墙面是否平整可以用靠尺检验(没有靠尺,可用角尺代替)。靠尺长约一米,打开后达两米,把靠尺贴在墙面上,看尺子和墙面之间是否有空隙,若有表明墙面不平。一般毛坯房允许平整误差在3~4毫米,精装修误差在1~2毫米。

地面可以用和墙体同样的方式检测。

插座 现代家庭电器众多,插座安装质量的好坏需要认真检测。

  第一,看零线、火线、地线装接是否完整、正确,正确的接法是“左零右火上接地”。梁战辉监理向大家推荐一种叫“相电器”的工具(见左图),只要插在插座上,从显示灯的情况马上可以了解插座的接线状况。相电器在专门的电器行有售,价格在40元左右。此外,用相电器还可以检验总开关对各房屋插座的控制情况。当您按下相电器的短路键,若开关跳闸,就表明总开关的控制情况良好。

卫生间 现代人很多时间都在卫生间度过,卫生间的上下水、地漏和防水情况要仔细检查。

  一般卫生间有上水管、中水管、下水管和坐便器下水管,检验时可以打开水阀,看是否有水流出。若有水流出,可用事先准备的水盆,接一盆水,猛倒进地漏,看是否迅速漏完,若未迅速漏完,则表明存在问题。在陈女士的另外一个卫生间,就没有安装上水,开发商失误很严重。

  此外,卫生间地面需要做避水实验,以防止渗水。淋浴区的防水高度在1.8米左右,非淋浴区防水高度在0.3米左右。再往上,能看到一组大水管,这时要看水管与墙体结合是否严密,若不严密,会出现水渍。陈女士的卫生间水管和墙体接缝处就出现水渍,表明上一层的防水存在问题。还有需要注意的是,若不是明卫,应建有通风管,检验通风管要用到之前准备的废报纸,点燃后放到通风口,看烟是否迅速被排走。

 
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